不動産を相続した際、多くの方が直面するのは「どうすれば最も価値を引き出せるか」という問題です。
相続した物件が古くなっている場合、そのままでは望む家賃収入を得ることは難しいかもしれません。
しかし、適切なリフォームを行うことで、物件の価値を大幅に高めることができます。
今回は、相続不動産をリフォームし、家賃収入を倍以上に増やす方法と相続税の節税ポイントをご紹介します。
＜目次＞
1.リフォームを使った節税
ー外壁のビフォーアフター
ーお部屋のビフォーアフター
2.家賃収入のリフォーム前と後の比較
3.相続税の節税ポイント
4.まとめ
1.リフォームを使った節税
アパートが古くなると家賃収入も下がってきますし、入居率もどんどん悪くなります。
そんな時に、リフォームやリノベーションを行う方は多いと思いますが、実はリフォームをするだけで節税になるのです。
実際に、某ハウスメーカーで建てたアパートで築年数が経ち空室も目立ってきたアパートで、よくご相談をいただくのは「息子が相続したがらない」というお話しです。
・空室も多くなり、物件も古くなってボロボロになってきている
・手間もかかる
という理由から相続したがらないケースがあります。
結論から言いますと、節税よりも収益の改善から行いましょう、というご提案をします。
収益を改善して、「これだったら貰ってもいいかな」と思ってもらえるようにします。
ー外壁のビフォーアフター
まずは、ボロボロの外壁の塗装を行います。
外壁にも流行りがあるので、10年20年前の色と同じ色には塗り直しません。
さらに、ただ塗り直すのではなく、今の需要である「デザイン性」を取り入れていきます。
ーお部屋のビフォーアフター
お部屋の内容も、今までのような原状回復しただけのものではなく、きちんとお部屋のコンセプトを付けます。
ペルソナ設定を行い、デザイン性のあるおしゃれなお部屋を作ります。
需要に合わせてリノベーションするとお部屋の入居率も改善され、家賃を上げることが可能です。
2.家賃収入のリフォーム前と後の比較
家賃収入を比較してみましょう。
左側、リフォーム前は、ガラガラの状態です。
3部屋しか入居がない状態で、家賃収入は13万円でした。
リノベーション後ですが、工事中に多くのお問い合わせをいただいたこともあり、募集を開始してから2ヶ月経たずに全ての部屋の入居が決まりました。
それだけでなく、家賃を上げることにも成功しています。
家賃収入が倍以上となり、この物件のキャッシュが非常に残りやすい環境となりました。
このくらいの収益があれば、相続する側も自分でお金をかけて直す必要がないので「相続してよかった」と思っていただけると思います。
3.相続税の節税ポイント
修繕（リフォーム）した部分を現金があれば、現金で行うことで一部、相続税の節税となります。
相続税のポイントは「評価を下げて価値を下げない」ことです。
建物に関しては
相続税評価額＝固定資産評価額 となります。
上記の事例で言うと、1,000万円ほどかけてリフォームを行い家賃収入も劇的に変わりましたが、この評価額自体は変わりません。
現在の規定では、建物の面積が大きくなったりすれば評価額は上がりますが、外壁塗装やリフォームだけでは変わりません。
1,000万円ほどかけてリフォームをして、物件の価値は上げることができました。
ただ、相続税の評価額としては上げていません。
つまり、物件をリフォームして家賃を上げ、収入がいくら入ってきても相続評価には関係ないと言うことです。
これが節税のポイントです。
さらに貸家評価は、入居しているかどうかが基準となります。
3部屋空いている状態と、100パーセント入居している状態では相続時の評価も違ってくるのです。
もちろん、入居している方が相続時の評価は良くなります。
4.まとめ
相続した不動産のリフォームがどのように収益性と節税に役立つかを解説しました。
リフォームにより物件の家賃収入と入居率を向上させることができるだけでなく、相続税の評価額を抑えつつ資産価値を高めることが可能です。
この方法は相続人にとっても負担が少なく、不動産を有効に活用するための賢い戦略と言えるでしょう。
▼以下の動画ではより詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。
