入居者から選ばれる物件は、どのような物件でしょうか。
築年数がたった賃貸物件は、年を重ねるごとに老朽化して、入居者から選ばれにくくなってしまいます。古さに応じて、ただ賃料を下げれば良いと言うわけでもありません。それでは収益が下がるばかりで、賃貸経営が成り立たなくなってしまいます。
今回は「共用部」と「外壁」の改善をして、物件の価値を上げて、入居者から選ばれる物件になるためのポイントを5選お伝えさせていただきます。
1.空き家問題や空室率増加の問題に対策を打つ
空室の増加が 年々上がってきていて、空き家問題が深刻です。今後 10年間の予測を見ても、 角度を上げて空室率が上昇しています。10年後には27%が空室になるという計算があります。
そのような状況で、新築もまだまだ経っ てきているため、賃貸物件の母数は、どんどん増え続けている状況です。ですが、人口は 減ってきているため、需要と供給のバランスが取れなくなって行きます。
オーナーが所有しているご自身の大切な物件をしっかり満室にしていくためには、お客様のターゲットや物件を市場調査して、ライバルの物件や状況を理解して対策して いくことが必要になります。
空室対策をするときに、お部屋の中の対策に目が行きがちです。もちろん、内装や設備はとても重要ですが、他の物件と差別化するためには、外壁や共用部の改善に対策を打つ事が必要です。実情としては、共用部の改善は後回しにされがちです。ですが、この部分は実は住居率に大きく関わってくる重要なポイントになります。
2.共用部の改善をする
共用部の改善は、空室対策に非常に重要です。
入居率の高い物件がしていると対策を5選お伝えさせていただきます。不動産所得を赤字にして税金の還付を受ける 確定申告は青色申告を選択 経費として計上できる保険や共済に加入 それでは、1つずつ解説していきます。
ー①駐車場の整備で入居率UP
一つ目は、駐車場の整備で入居率アップできるという点をご紹介します。
この写真の物件のように、 駐車場の白線が薄くなっていたり、数字が消え掛かっていると、見栄えも悪く入輿者さん自身にとっても見えづらくトラブルの元になってしまいます。また、入居希望のお客様を直接ご案内した際も、印象が悪くなってしまいます。
これは、入居率につながる非常に重要なポイントです。このような物件もは、敷地内の駐車場の線引き全体をやり直す必要があります。
このように線引きをしなおした事で、オーナー様からのご相談を受けた当時は空室が多かったこの物件がその後満室になりました。
画像のように、外壁の塗装もし直しています。物件も駐車場も綺麗になり、 入居率が100%に上がりました。
また、物件によっては、入居できるお部屋の数に対して、明らかに駐車場の台数が足りていない物件があります。
車をあまり使わないエリアでは問題ないかもしれませんが、車の利用が必須の地域では、この駐車場の数の問題も入居率を下げる要因となってしまいます。このような物件の場合は、あらかじめ近隣の駐車場を借り上げしておく必要があり、入居者を募集する掲載にも駐車場があることを反映しておかなえればいけません。これは物件の反響率に大きく関わります。
現地に行った際には、駐車場の陥没や雨での水たまりの状況なども確認して整えておく必要があります。下の画像のように、駐車場にできている穴や大きな水たまりはトラブルやクレームの原因となりやすいので、対策しておく方が良いでしょう。
ー②照明がイメージを決める
2つ目のポイントでは、物件の共用部の照明がイメージを決めると言う点を取り上げます。
この画像のように、照明にたくさんの蜘蛛の巣がかかって虫の死骸が多く残っているような状態は、実は多く見受けられます。
カバーが外れていたり、電気が切れていたり、電気の線が飛び出していたりと言う状態ですと、入居希望で物件を見に来た人にはとても印象が悪くなります。どんなに部屋の内装や設備が気に入ったとしても、このように共用部の印象が悪ければ、この部屋に決めると言う事がなっくなってしまいます。
共用部は、天井までも見落とす事なく清掃をして、照明のサビや破損部分があれば交換して取り替えた方が良いでしょう。
ー③共用部の整備と美観
3つ目の ポイントは、共用部の設備と美観になります。
記左の画像のように、放置自転車や放置バイクがそのままになっていることがあります。状態を見れば、おそらく前のお部屋の借主が放置指定ったものである事がわかります。
オーナー様にとっても処分しにくいものになりますが、お便りや回覧板などで期限を切って所有者がいるかを入居者に問い合わせ、誰もいなければ処分すべきでしょう。このような状態で放置されたままの自転車やバイクがあれば、共用部の美観をそこね、入居率が上がりません。
また、上記右の画像のように、雑草があちこちに生えて伸びたままで、枯れ葉も溜まっている状態は、同じく美観を損ねます。この場所に、さらにゴミが溜まったり、不要物が散乱していく原因にもなってしまいます。こういったポイントが、実は空室対策にはとても重要です。
上記の画像のように、階段下や、物件の隙間のところに、ゴミや不用品が溜まりがちです。物置状態になったまま、誰のものかもわからないまま放置されていて、むしろもう住んでいない人のゴミが置かれっぱなしになっている事も多々あるでしょう。
また、これらのように、
- ■ポストが錆びて古びている、ガムテープなどが貼られたまま
- ■掲示板が古びて穴が空いていたりする。古い張り紙がそのまま、傾いていたり破れていたりする。
- ■受水槽の架台が錆びてボロボロになっている
などは、物件を見に行った際にはしっかりチェックして、物件の美観を損ねるものは撤去したり取り替える必要があります。
このように、改善できる事がすぐに改善に取り掛かることは、空室対策のために必須と言えるでしょう。
ー④外壁の美観で反響UP
4つ目のポイントのは、外壁の美観についてです。
外壁を、上記の画像のビフォーアフターをご覧いただく通り、美しくデザインして塗り替えることにより、大きな反響アップにつながります。上記画像も、下記画像も、どちらも左がビフォアー、右がアフターですが、実際にこの画像を見ても、どちらの物件を選びたくなるでしょうか。
外壁施工をした一例になりますが、お客様にとっても、入居を決める際の決定的なポイントになるのが、外観の美観です。このどちらの物件も、ただ以前のままの外壁塗装をしただけれはなっく、デザインを施し、色も何色かを使いオシャレにリニューアルしているのがわかります。
物件名も変わり、他の物件と差別化していくことが、美観アップの鍵となっています。今度、このような古いタイプの小さな賃貸物件が増える中、早めの対策が必要です。もちろん、内装や共用部のリニューアルも必要で、トータルなリフォームを行う事がおすすめです。
ー⑤ファサードの整備
最後の5番目のポイントは、ファサードの整備です。魅力的なファサードにするためのポイントをいくつかご紹介させていただきます。
入り口のファサード部分の整備例を、上記の写真で見ていただく事ができます。上記の上の画像は改装前のビフォアーの状態です。
年季が入っていて、暗い古びた印象です。このような入り口から入る入居希望者の方は、最初からこの物件を候補から外してしまう事になります。上記の下の画像が、改装後のアフターの状態です。ビフォアーの状態から、古いブラケット照明や、物件看板を取り除いて、新しい発光サインを取り付けました。
発光サインを採用すると、それだけで物件の高級感が演出できます。
合わせて、物件名も英語表記のオシャレなものに変更しています。〇〇ビルや、△△ハイツと言う物件名では、どうしても年季を感じてしまうので、物件名を変えることは反響につながります。
その他におすすめなのが、上記の画像の柱部分に取り付けている「デザインボード」です。こちらは主要な素材はアルミでできており、タイルや木材の上から、このパネルをかぶせて接着剤で貼るだけなので、施工自体もかなり簡単な部材です。 一部分にだけでも貼るだけで、ガラッと物件のイメージ自体を変えることできます。
施工前と比べて、まず物件に行った時の最初の印象をかなり変える事ができるので、エントランスや共用部分にはとてもおすすめの部材です。
また、このデザインボードには、木の模様や、石材の雰囲気のものなど、色々な種類のデザインがあります。
タイルの張り替えと比べて施工金額も半分ほどに抑えられるメリットがあります。室内にも使用できる部材です。
※こちらのデザインボードのご利用に関して、お問い合わせがありましたら、当記事上部ヘッダーにある「お問い合わせ」からご連絡ください。
また、下記画像のように、玄関入り口のサッシ枠にダイノックシートを貼るだけでも、かなり綺麗で引き締まった印象へ変えることができます。
入居希望者の方への案内時の印象は格段に変わってくるでしょう。
▼参考：「ダイノックシート」
また、下記画像のようにゴミが置いてあると、かなり悪印象を与えてしまいます。
このようにゴミを捨てる環境にある物件は、きちんとダストボックスを設置して、すっきりとした印象になるように心がける必要があります。物件を見に来た入居希望者の方から見える印象は、小さなところで大きく変わってきます。
3.＋アルファのポイント
最後に、プラスアルファのポイントとして、美しい写真撮影も、入居率を上げるためのポイントとして必須であることをお伝えします。
せっかく、上記のような5つのポイントを整えた物件であれば、必ず綺麗に写真撮影をすることも必須です。
せっかくいい物件に仕上げても、入居希望のお客様に、まず見つけてもらわなければ意味がありません。上記画像は、左も右も同じ施工後のリニューアルした状態の物件ですが、写真の撮り方で見え方が大きく変わってしまうのがわかるでしょう。
- ■物件全体が映る画角
- ■明るさや陰影に気を付ける
- ■空など背景の（不自然でない）加工
このように、画像を慎重に選ぶことで、入居希望者がポータルサイトから物件を探している時の印象が変わり、他の物件と差別化され、物件を選ぶ事に繋がります。
4.まとめ
今回の記事で、賃貸物件の共用部・外壁の改善ポイントを５選ご紹介させていただきました。今後、全国の賃貸物件の空室率がどんどん上昇してしまうという状況の中で、入居率を上げるための対策が必要です。様々な対策がある中、見落としがちな、共用部と外壁の改善ポイントは以下の通りです。
①駐車場の整備で入居率UP
②照明がイメージを決める
③共用部の整備と美観
④外壁の美観で反響UP
⑤ファサードの整備
上記の５選をぜひ実行してみてください。
その際は、ぜひ「満室の窓口」にお問い合わせください。尚、今回の記事の内容は、以下のYouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。
参考にご覧ください。
